رغم تراجع الفائدة وتحسن الجنيه.. أسعار العقارات في مصر لا تزال عند مستوياتها القياسية

واصل أسعار العقارات في مصر التحليق عند مستوياتها القياسية، بل سجلت زيادات طفيفة في بعض المناطق، رغم تحسن المؤشرات الاقتصادية خلال الشهور الماضية، مثل تراجع أسعار الفائدة، واستقرار سعر صرف الجنيه، وانخفاض أسعار مواد البناء — بحسب تقرير نشره موقع الشرق.

 أسباب بقاء الأسعار مرتفعة

• طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، أرجع استمرار الأسعار المرتفعة إلى التكاليف الكلية التي لا تقتصر على مواد البناء، بل تشمل الأعباء التمويلية والرسوم الحكومية المتعددة.

• صرّح شكري بأن: “المطورين فضّلوا تقديم تسهيلات أطول في السداد بدلاً من خفض الأسعار المباشرة”.

 نظام البيع على الخريطة

• غالبية الوحدات تُباع بنظام “البيع على الخريطة”، حيث يُسدد المشتري مقدمًا يتراوح بين 3% و10% من ثمن الوحدة.

• باقي القيمة يتم تقسيطها على فترات تصل إلى 14 عامًا، بينما لا يتم تسليم الوحدة إلا بعد 5 سنوات تقريبًا.

 التوازن السعري ومخاوف خفض الأسعار

• شكري أكد أن الحفاظ على الأسعار الحالية ضروري لتوازن السوق، كي لا يتضرر المشترون القدامى الذين اشتروا بأسعار أعلى.

• أوضح أن هناك نحو 3270 رسمًا حكوميًا يتم فرضها على المشروعات العقارية.

• أضاف أن أسعار الأراضي المرتفعة بشكل مبالغ فيه تمنع تمرير أي انخفاض في أسعار مواد البناء إلى المستهلك النهائي.

 تأثير سعر الصرف وتراجع مواد البناء

• خلال أزمة شح الدولار قبل مارس 2024، اعتمدت الشركات على تسعير الوحدات وفق سعر السوق الموازية الذي بلغ حينها نحو 70 جنيهًا للدولار.

• حاليًا، استقر سعر الدولار عند نحو 48 جنيهًا، لكن الأسعار لم تنخفض.

• في المقابل، تراجعت أسعار طن الحديد بنسبة 33.3% إلى نحو 40 ألف جنيه، وسعر الأسمنت بنسبة 20% إلى 4 آلاف جنيه.

 الإقبال قد يدفع الأسعار لمزيد من الارتفاع

• محمود جاد، الرئيس المشارك بقطاع البحوث في شركة “العربي الأفريقي الدولي”، يرى أن وجود طلب قوي على المشروعات قد يرفع الأسعار مجددًا.

• أوضح أن بعض المطورين يعتمدون على تصميمات وتشطيبات عالية الجودة، ما يرفع السعر النهائي حتى لو تراجعت بعض التكاليف.

• أضاف: “أسعار العقارات ليست فقط انعكاسًا للتكلفة، بل هي تفاعل بين السوق والمطور والعميل”.

 آجال السداد عامل رئيسي في التسعير

• نجيب ساويرس، رئيس مجلس إدارة “أورا للتطوير العقاري”، يرى أن المطورين باتوا يقومون بدور البنوك عبر تقديم آجال سداد طويلة.

• أوضح أن 30% فقط من تسعير الوحدة يعتمد على تكلفة البناء، في حين أن 70% يعود إلى الفوائد المحتسبة على الأقساط.

• بحسب ساويرس، فإن ربحية الشركات العقارية لا تتجاوز أحيانًا 1 إلى 2%، بل أن بعضها يتكبد خسائر.

 الأرض: نصف تكلفة المشروع

• فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، يقدّر أن تكلفة الأرض تمثل نحو 50% من إيرادات المشروع.

• توزيع تكلفة المتر، بحسب فوزي:

  • 50% فوائد بنكية

  • 25% ثمن الأرض

  • 10% تسويق وبيع

  • 15% مصاريف إدارية وضرائب وأرباح

• هاني جنينة، رئيس قطاع البحوث بشركة “الأهلي فاروس”، قال إن مساهمة الأرض ارتفعت إلى 60% مقارنة بـ30% سابقًا.

 التركيز على المستثمر الأجنبي

• جنينة أشار إلى أن المطورين باتوا يستهدفون المستثمرين الأجانب الباحثين عن ملاذ آمن، ما يدفع نحو تسعير أعلى يتناسب مع قدراتهم الشرائية.

كتبت: مريم عابدين